Помещение в собственности или во временном пользовании

У вас обязательно должны быть документы на помещение:

• свидетельство о праве собственности (если помещение принадлежит вам);
• договор аренды (если помещение передано во временное пользование).

Чтобы приобрести помещение в собственность, вам нужно заключить с его продавцом договор купли-продажи. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан продавцом и покупателем. Учтите: продавцом может быть только собственник помещения. Если от его имени выступает доверенное лицо, его полномочия должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Договор купли-продажи помещения вступит в силу только после того, как будет зарегистрирован в ведомстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После регистрации вы получите свидетельство о праве собственности на приобретаемое помещение.

При покупке жилого помещения процесс государственной регистрации проходит в два этапа:

1. регистрация договора купли-продажи;
2. регистрация права собственности на жилое помещение.

Для регистрации договора купли-продажи следует обратиться в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подать документы:

• заявление с просьбой о регистрации договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• документы на помещение (свидетельство о собственности, план БТИ, справка из РЭУ о зарегистрированных жильцах);
• документы, которые подтверждают полномочия лиц по сделке (для фирмы - учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность или приказ о назначении лица, уполномоченного заключить договор; для предпринимателя - паспорт);
• документ об уплате госпошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ).

В подтверждение регистрации на всех подлинниках договора проставляется штамп.

После того как договор будет зарегистрирован, производят регистрацию права собственности на жилое помещение. Для этого в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нужно подать:

• заявление о государственной регистрации права собственности;
• подлинник зарегистрированного договора купли-продажи;
• документ об оплате.

Сотрудник ведомства должен зарегистрировать эти документы и выдать вам расписку в получении. В ней указывают полный перечень сданных документов и дату их принятия.

Подать документы на регистрацию договора и права собственности вы можете одновременно. Регистрация должна быть проведена в месячный срок со дня подачи документов. После оформления документов и регистрации права собственности вам выдадут свидетельство о праве собственности на помещение.

Свидетельство подтверждает ваше право распоряжаться помещением по своему усмотрению: использовать для собственных нужд, сдать в аренду, продать. Имейте в виду: только после получения свидетельства о праве собственности можно изменять назначение помещения.

При покупке нежилого помещения регистрируют только право собственности на помещение. Договор купли-продажи регистрировать не нужно. Однако заключить его необходимо, так как он понадобится вам при регистрации права собственности на помещение.

Порядок регистрации права собственности на нежилое помещение такой же, как и при покупке жилого помещения.

 

---

Примечание. Для краткосрочных договоров аренды (меньше одного года) и договоров, заключенных на неопределенный срок, государственная регистрация не требуется.

---

 

Если собственного помещения для бизнеса у вас нет, то его можно взять в аренду. Причем арендовать можно как все помещение, так и его часть. Правила аренды помещений регулирует параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса.

Договор аренды обязательно должен быть заключен в письменном виде.

Учтите: сдать помещение в аренду может собственник или его доверенное лицо. Права доверенного лица должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Обычно в договоре указывают назначение арендуемого помещения, и арендатор не имеет права использовать его в других целях. Например, если в договоре сказано, что помещение будет использовано под магазин, организовать там парикмахерскую нельзя. Иначе арендодатель может отказать в аренде.

В договоре целесообразно согласовать срок, с которого вы собираетесь использовать помещение по назначению, то есть торговать. Это важно, если помещение требует определенной подготовки. Например, нужно провести косметический ремонт, смонтировать оборудование. Если этот срок не определен, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы с момента передачи помещения.

Одно из важнейших условий договора аренды - размер арендной платы. Обычно его определяют по соглашению между арендатором и арендодателем и исчисляют:

• четко определенной суммой платежа в месяц (квартал, год);
• исходя из стоимости аренды 1 кв. м (например, 1500 руб. за 1 кв. м). В этом случае важно указать точную площадь арендуемого помещения.

Обязанности сторон по содержанию помещения регулирует статья 616 Гражданского кодекса. Так, основная обязанность арендодателя - провести за свой счет капитальный ремонт. Текущий (мелкий) ремонт должен производить арендатор, то есть вы.

Закон не устанавливает предельных сроков для аренды помещений. Поэтому стороны договора могут заключить его на любой срок:

• определенный (например, шесть месяцев, один год и т.п.);
• неопределенный (указывают только дату начала срока действия договора).

Если договор заключен на конкретный срок, в нем можно предусмотреть возможность его продления (пролонгации). Если по окончании срока аренды никто не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и первый договор.

Договор, заключенный на неопределенный срок, каждый его участник может расторгнуть в любой момент. Но о своем намерении он должен письменно уведомить контрагента заранее. Срок такого уведомления обычно согласовывают в договоре (например, не позднее двух месяцев до предполагаемой даты расторжения). Если же в договоре такой срок не определен, следует обратиться к сроку, установленному законом. Он составляет три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

 

---

Примечание. Если пожарный инспектор обнаружит нарушения правил противопожарной безопасности, он имеет право приостановить работу.

---